境界がはっきりしない

境界の問題は時折、解決が難しいことがあります。境界標が設置されていないためにお隣との付き合いが不仲になったり、紛争にまで発展することもあります。こうした問題の解決に境界のスペシャリストである私たち土地家屋調査士が全力でサポート致します。

「境界を決める」言葉にして言うのは簡単ですが、実際はとても難しく時間のかかるものです。法務局に地積測量図が提出されていてそれを現地で復元する作業 であれば良いのですが、地積測量図が提出されていない土地もありますし、仮にあったとしても古くて現地と整合しない場合もあります。
このように、境界問題は非常に難しい側面を含んでおりますので、お気軽にご相談ください。

各種境界問題の解決策

土地を分割したい

土地を２つもしくはそれ以上に分けたいときには土地分筆登記をおこないます。土地分筆登記とは、登記記録（登記用紙）上1筆の土地を2筆以上の土地に分割する登記のことをいいます。

土地を分筆する場合には、前提として境界確定測量を行い、分筆線に石杭や金属標などの永久的な境界標の設置もしなくてはなりません。

土地分筆登記における注意点

（１）新不動産登記法が平成１７年３月７日から施行されたことにより、分筆登記を申請する場合、一方を求積し、一方を台帳面積からの差し引きによる方法で処 理する手続きは、出来なくなりました。ただし、分筆前の土地が広大な土地であって、分筆後の土地の一方がわずかであるなどの特別の事情がある場合は例外と されます。この「広大な土地」と「わずかな土地」の面積とは、具体的に○○○○ｍ2から○○ｍ2を分筆した時と、明文化されていません。
また、「特別な事情」 も具体的には記されていません。なんとも玉虫色ですが、案件ごとに個別に相談するようになります。原則として、分筆前の土地を全て測量し、分筆後の筆全てを求積することになります。

（2）1筆の土地の一部が別の地目になった場合にも、土地分筆登記は必要ですが（土地一部地目変更・分筆登記）、この場合には、土地地目変更登記の性 質を有することから、土地の所有者は、地目に変更が生じた日から1ヶ月以内に土地一部地目変更・分筆登記を申請する義務があります。この登記の申請を怠っ た場合には、10万円以下の過料に処されることがありますので注意が必要です。（不動産登記法第164条）

家を新築した

建物を新築した場合、すでに建物があるが登記されていない場合には登記を行う必要があります。建物を取得した者は、取得の日から１ヶ月以内に申請しなければなりません。（不動産登記法第47条第1項）

建物表題登記とは、建物の物理的な状況を、登記簿という法務局に備え付けられた公の帳簿に登録する手続きの事を言います。一戸建ての住宅や店舗、賃貸アパートなどの建物を新築したときにする登記です。建物の種類としては「居宅」「店舗」「共同住宅」などとして登記されます。

登記できる建物（建物の要件）

「不動産登記規則111条より建物は、屋根及び周壁又はこれたに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。」とされています。

家を増築した

登記されている建物を、増築した場合・屋根を葺き替えた場合（異なる屋根材に変えた場合）、居宅の一部を店舗に改装した場合、一部分を取壊した場合などにする登記です。

建物の登記簿の表題部に記載された所有者又は所有権の登記名義人は、変更があったときから1ヶ月以内にこの登記を申請しなければなりません。（不動産登記法第51条）

建物表題部変更登記申請の注意点

Ⅰ．所有権証明情報（原則として２点以上）・委任状（本人申請の場合は不要）・建物図面・各階平面図が必要です。

Ⅱ．工事完了引渡証明書・工事完了売渡証明書・相続証明書などを添付する場合は、実印で押印・印鑑証明書・法人の場合は、資格証明書（会社の登記事項証明書・代表者事項証明書など）の添付が必要です。

Ⅲ．土地を分筆したり、合筆したりして、建物の所在地番が変わった場合も建物表題部変更登記をすることになります。所在地番が変わっただけで、増築などを行っていなければ、所有権証明書・各階平面図は不要です。建物図面は新たに作成し、添付することになります。

家を取り壊した

登記されている建物を取壊した場合、建物が焼失した場合にする登記です。

建物の登記簿の表題部に記載された所有者又は所有権の登記名義人は、建物が取り壊された日又は、建物が焼失した日から１ヶ月以内ににこの登記を申請しなければなりません。（不動産登記法第57 条）

土地の地目を変更したい

土地の用途や使用目的に変更があった場合に、登記簿の内容も同じように変更する手続きのこ と土地地目変更登記といいます。山林や畑等だった土地に家を建てて宅地に変更したときなど、その変更があった日から1ヶ月以内に土地地目変更登記の申請を 行います。 例えば、農地だった土地を造成して宅地になった場合など登記されている地目と現況が変わった場合に行います。この登記で注意しなければいけない所は、いわ ゆる農地、（田と畑）をそれ以外の用途に変更する場合には農地法という別の法律によって、農業委員会というところに届出あるいは許可が必要になります。こ れは原則として農地は売買してはならない、また農民しか買えないという原則があるためです。もし、この手続きを経由しなで登記の申請を行うと、法務局から 農業委員会へ事実の照会をする事になっており、一定期間は事務処理を保留することになります。またその土地が都市計画法に定める市街化調整区域の場合に は、そもそも土地の形質変更自体を抑制する区域であるため、地目変更に対しては、現場の形質が変わっても一定の書面、条件が揃わないと地目変更登記ができ ない場合もあります。

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